Le diagnostic technique global d'une copropriété
Un immeuble canut divisé en lots, une résidence des années 1960 à Villeurbanne, une copropriété des Brotteaux : à Lyon, les copropriétés de plus de quinze ans sont la règle. Le diagnostic technique global en fait l'état d'ensemble et fonde le plan pluriannuel de travaux. Il ne se commande pas pour une vente, mais pour une assemblée générale, et c'est la convocation qui fixe sa date.
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- Jusqu'à quand il reste utilisable
- Aucun terme écrit, mais un échéancier qui s'épuise
- Le document porte un échelonnement de travaux sur dix ans : il vieillit donc à mesure que cet échéancier se consomme, et il perd son intérêt dès qu'une grosse opération a été menée sur l'immeuble. Pour un calendrier d'assemblée, retenez qu'une étude qui décrit un immeuble avant ravalement ne fonde plus utilement un vote après ravalement.
- Qui le réalise
- Un professionnel justifiant de compétences en bâtiment, indépendant de la copropriété
- L'étude appelle des compétences de construction, de thermique et de gestion technique, que réunit rarement une seule personne. Une partie du travail est donc sous-traitée, et chaque intervenant supplémentaire ajoute sa propre prise de rendez-vous. C'est la première cause d'allongement, et elle se maîtrise en demandant dès le départ qui fera quoi.
Ce que votre projet demande
- Pour une ventePas dans ce dossierVotre projet ne fait pas entrer cette pièce au dossier.code de la construction et de l'habitation, art. L271-4, version du 11 avril 2024
- Pour une locationPas dans ce dossierVotre projet ne fait pas entrer cette pièce au dossier.loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-3, version du 1er janvier 2023
Quand une copropriété du Rhône y est tenue
Le diagnostic technique global est dû lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, et il peut être imposé par l'administration à un immeuble en mauvais état. Pour les autres, il est proposé au vote de l'assemblée générale, et le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire par paliers depuis 2023 pour les copropriétés de plus de quinze ans, s'appuie sur lui.
Dans le Rhône, presque toutes les copropriétés ont plus de quinze ans : les immeubles canuts divisés en lots au XXe siècle, les copropriétés de la Presqu'île et des Brotteaux, les résidences des années 1950 à 1980 de Villeurbanne, de Bron, de Vénissieux ou de Caluire. Le diagnostic y est moins une obligation qu'un préalable à toute rénovation votée.
Un acquéreur d'un lot dans un immeuble de cet âge a intérêt à savoir s'il existe : il dit ce que la copropriété devra payer dans les dix ans, et cela pèse plus qu'un défaut dans l'appartement lui-même.
Trois minutes, quelques questions, aucune suite obligatoire.
Ce qu'il contient, pour un immeuble d'ici
L'étude décrit l'état apparent des parties communes et des équipements communs : structure, façades, toiture, cages d'escalier, réseaux d'eau, colonnes montantes d'électricité et de gaz, chaudière collective, ascenseur. Elle relève ce qui a été fait et ce qui reste à faire, avec une hiérarchie.
Dans un immeuble canut, l'attention va aux planchers bois de grande portée, aux façades en pisé enduites, aux toitures et aux traboules qui servent d'accès. Dans une résidence des années 1960, elle va au béton des balcons, à l'étanchéité des terrasses, à l'isolation absente et au chauffage collectif. Le rapport est différent, et le plan de travaux aussi.
Le document se conclut par une liste de travaux à prévoir sur dix ans, une évaluation de leur coût et une analyse énergétique de l'immeuble. C'est ce dernier volet qui le lie au DPE collectif et aux classes des lots.
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La convocation fixe la date, pas la réunion
Un diagnostic technique global se vote, puis se présente en assemblée générale. Ce n'est pas la date de la réunion qui commande, c'est celle de la convocation, qui part au moins vingt et un jours avant avec les documents qui fondent les résolutions. Un rapport qui arrive après la convocation ne soutient pas le vote, même s'il arrive avant la réunion.
L'étude suppose plusieurs passages dans l'immeuble, un accès aux parties communes et aux locaux techniques, et une lecture des archives du syndic. C'est la pièce la plus longue à obtenir de celles que ce site décrit, et elle se lance en hiver pour une assemblée de printemps.
Nous ne publions aucune durée : le professionnel qui répond l'annonce dans son devis, en fonction de la taille de l'immeuble et de l'état de ses archives.
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Le diagnostic global et la vente d'un lot
Quand une copropriété a fait établir son diagnostic technique global, le vendeur d'un lot a intérêt à le joindre au dossier, même si rien ne l'y oblige. Un acquéreur qui lit qu'un ravalement ou une réfection de toiture est prévu dans trois ans sait ce qu'il achète, et il négocie sur des chiffres plutôt que sur une crainte.
À l'inverse, un immeuble canut divisé en lots qui n'a jamais fait d'état d'ensemble laisse l'acquéreur devant une inconnue : l'état des planchers, des façades en pisé et de la toiture ne se voit pas depuis un appartement rénové. Les notaires lyonnais demandent de plus en plus souvent si un tel diagnostic existe, et le syndic doit répondre.
Le diagnostic ne remplace pas les pièces du lot : DPE, plomb, amiante, mesurage restent dus pour l'appartement lui-même. Il complète, il ne se substitue pas.
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Qui l'établit, et ce qu'il faut lui donner
Le diagnostic technique global est établi par un professionnel disposant des compétences requises : diagnostiqueur certifié avec les qualifications correspondantes, architecte, bureau d'études. Il doit être indépendant du syndic et des entreprises susceptibles de faire les travaux.
Le syndic prépare l'essentiel : règlement de copropriété, carnet d'entretien, procès-verbaux des dernières assemblées, contrats de maintenance, diagnostics déjà faits sur les parties communes, dossier technique amiante. Un immeuble dont les archives sont tenues se diagnostique en moins de passages.
Notre formulaire transmet la demande à des professionnels du département qui couvrent ce type d'étude. Vous recevez jusqu'à trois devis, chacun avec son prix et son calendrier de visites.
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Le contenu du document remis à la copropriété
- L'état apparent des parties communes, relevé bâtiment par bâtiment.
- L'état apparent des équipements collectifs : chauffage, ascenseur, réseaux, toiture.
- La situation de la copropriété au regard de ses obligations réglementaires.
- L'analyse des améliorations possibles de la gestion technique et du patrimoine.
- Le volet énergétique de l'immeuble, qui suppose ses propres relevés.
- La liste des travaux à engager et leur échelonnement sur les dix années suivantes.
Le diagnostic technique global est une étude de l'état d'un immeuble en copropriété : structure, façades, toiture, réseaux, équipements communs, performance énergétique, avec une liste de travaux à prévoir sur dix ans et une évaluation de leur coût.
Il n'entre pas au dossier de diagnostic technique d'une vente. C'est un document de la copropriété, voté en assemblée générale, sur lequel s'appuie le projet de plan pluriannuel de travaux que la loi impose désormais aux copropriétés de plus de quinze ans, par paliers selon leur taille.
Ce qu'on nous demande à Lyon
Ce qu'on nous demande à Lyon
Le diagnostic technique global est-il obligatoire pour vendre mon appartement ?
Non. Il ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique de la vente. Mais s'il existe, l'acquéreur peut le demander, et il dit ce que la copropriété paiera dans les dix ans.
Ma copropriété de Villeurbanne a quarante ans, y est-elle tenue ?
Le projet de plan pluriannuel de travaux, lui, est obligatoire par paliers pour les copropriétés de plus de quinze ans, et il s'appuie sur un diagnostic technique global ou une étude équivalente. Le syndic sait à quel palier l'immeuble est.
Combien de temps faut-il pour l'obtenir ?
Nous ne publions aucune durée. L'étude suppose plusieurs passages et une lecture des archives ; le professionnel annonce son calendrier dans son devis. Pour une assemblée de printemps, le vote de la commande se fait à l'assemblée précédente.
Qui peut l'établir ?
Un professionnel qualifié et indépendant du syndic : diagnostiqueur certifié avec les qualifications requises, architecte ou bureau d'études. La qualification se vérifie avant de commander.
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