Le mesurage Carrez sous les plafonds canuts
Un appartement de la Croix-Rousse avec sa mezzanine sous quatre mètres de plafond, un lot de la Presqu'île avec sa soupente, un studio des Brotteaux dans les combles : à Lyon, le mesurage de la superficie privative surprend souvent le vendeur, parce que seules les surfaces d'une hauteur d'au moins 1,80 mètre entrent dans le compte. Il est dû à la vente d'un lot de copropriété, et il ne pèse presque rien au calendrier.
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- Jusqu'à quand le mesurage vaut
- Sans limite de durée
- Aucun texte ne lui fixe d'échéance : il vaut tant que le lot n'a pas été modifié. Un mesurage de deux ans reste bon si rien n'a bougé, ce qui vous laisse le commander tôt sans craindre de le refaire. C'est la seule pièce du dossier dont vous pouvez vous occuper en premier sans risque.
- Qui le réalise
- Un professionnel assuré pour cette mission
- Le texte n'impose pas de certification pour ce mesurage, contrairement au diagnostic énergétique ou au repérage amiante. Ce qui compte est l'assurance de responsabilité civile professionnelle de celui qui signe, car une erreur de mesure se règle après la vente et elle se règle avec lui.
Ce que votre projet demande
- Pour une venteDue, à prévoirLe bien est vendu comme lot de copropriété.loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46, version du 22 décembre 2014 ; code de la construction et de l'habitation, art. L271-4, version du 11 avril 2024
- Pour une locationPas dans ce dossierVotre projet ne fait pas entrer cette pièce au dossier.loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-3, version du 1er janvier 2023
- Pour des travauxPas dans ce dossierVotre projet ne fait pas entrer cette pièce au dossier.loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46, version du 22 décembre 2014
Ce qui compte, et ce qui ne compte pas, dans un lot lyonnais
Entrent dans la superficie privative les pièces closes et couvertes du lot, une fois déduits les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. N'y entrent pas les caves, garages, parkings, balcons, terrasses, ni les parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.
À Lyon, ce dernier point fait la différence. Les mezzanines des appartements canuts, posées sous des plafonds de quatre mètres, ne comptent que là où l'on tient debout au-dessus et au-dessous ; les soupentes des derniers étages de la Presqu'île et des Brotteaux, sous les toits à la Mansart, perdent une part de leur surface au sol. La surface vécue et la surface mesurée s'écartent souvent d'un cinquième.
Un lot d'un immeuble en monopropriété, une maison individuelle, un terrain n'appellent pas le mesurage. Un appartement dans un immeuble canut divisé en lots l'appelle.
Les pièces sur cour ou sur palier rattachées tardivement à un lot, fréquentes dans les immeubles canuts divisés au XXe siècle, ne comptent que si le règlement de copropriété les inclut dans le lot. Une chambre de service au dernier étage d'un immeuble de la Presqu'île est un lot distinct, avec son propre mesurage, si elle a son propre numéro.
Trois minutes, quelques questions, aucune suite obligatoire.
Un vingtième d'écart, et un an pour agir
Si la surface annoncée dans l'acte dépasse de plus d'un vingtième la surface réelle, l'acquéreur peut, dans l'année de l'acte, demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart. Sur un lot de la Croix-Rousse vendu pour 80 mètres carrés dont la mezzanine faisait 20, l'écart dépasse vite le seuil.
Une surface annoncée inférieure à la réalité, elle, ne donne rien au vendeur. C'est la raison de faire mesurer plutôt que d'estimer : le mesurage protège le vendeur autant que l'acquéreur, et il est opposable quand il est établi par un professionnel qui engage sa responsabilité.
Le mesurage n'a pas de durée tant que le lot n'est pas modifié. Une mezzanine ajoutée, une cloison abattue, une soupente aménagée le remettent en cause.
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Pendant une visite déjà prévue
Le mesurage ne pèse presque rien au calendrier : il s'établit pendant la visite prévue pour le DPE et les autres pièces, et son résultat ne dépend d'aucun laboratoire ni d'aucun enregistrement. Il n'est presque jamais la cause d'un retard, sauf quand on l'oublie.
Il demande de l'accès à toutes les pièces du lot, cave et grenier compris s'ils sont dans le lot, et le règlement de copropriété quand la composition du lot est discutée. Dans les immeubles canuts divisés tardivement, la question de savoir si un palier ou une pièce sur cour appartient au lot se règle sur ce document.
Nous ne publions aucune durée : elle dépend de la surface et de la configuration, et le professionnel vous l'indique avant de venir.
Un mesurage établi pour une vente qui n'a pas abouti sert à la suivante, et un acquéreur qui revend quelques années plus tard peut reprendre celui de son acte tant que le lot n'a pas changé : c'est l'une des pièces les plus durables du dossier, et l'une des moins chères à faire juste dès le départ.
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Carrez, Boutin et la surface de l'annonce
La superficie privative de la vente et la surface habitable du bail ne se calculent pas de la même façon, et à Lyon la seconde compte double : c'est elle qui sert de base au loyer de référence de l'encadrement des loyers à Lyon et à Villeurbanne. Un bailleur qui reprend la surface Carrez d'un ancien acte pour son bail surestime souvent son loyer autorisé.
L'annonce de vente, elle, porte la superficie privative pour un lot de copropriété. La faire figurer sans mesurage, sur la foi d'un plan ancien, est le cas classique de l'écart d'un vingtième découvert après l'acte.
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Ce que l'attestation mentionne
- La superficie privative totale du lot, exprimée en mètres carrés.
- Le détail par pièce, qui permet de comprendre d'où vient le total.
- Les surfaces écartées du calcul et le motif de chaque exclusion.
- L'identification du lot telle qu'elle figure au règlement de copropriété.
- La date du relevé et la signature du professionnel qui l'engage.
Le mesurage de la superficie privative, dit loi Carrez, mesure la surface de plancher d'un lot de copropriété après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, et sans compter les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Il est dû à la vente de tout lot de copropriété d'au moins 8 mètres carrés.
Il n'est ni la surface habitable du bail, ni la surface d'un plan d'agence. Une surface annoncée supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle ouvre à l'acquéreur, pendant un an, une action en diminution du prix, proportionnelle à l'écart.
Ce qu'on nous demande à Lyon
Ce qu'on nous demande à Lyon
Ma mezzanine compte-t-elle dans la surface Carrez ?
Seulement là où la hauteur sous plafond atteint 1,80 mètre, au-dessus comme en dessous. Sous un plafond canut de quatre mètres, une part de la mezzanine et de l'espace qu'elle couvre sort souvent du compte.
Combien de temps vaut le mesurage ?
Sans limite tant que le lot n'est pas modifié. Une cloison abattue, une mezzanine ajoutée ou une soupente aménagée appellent un nouveau mesurage.
Que risque un vendeur qui annonce une surface trop grande ?
Si l'écart dépasse un vingtième, l'acquéreur peut demander, dans l'année de l'acte, une diminution du prix proportionnelle. Un mesurage établi par un professionnel évite ce risque.
Une maison à Lyon appelle-t-elle un mesurage Carrez ?
Non, seulement un lot de copropriété d'au moins 8 mètres carrés. Une maison ou un immeuble en monopropriété n'en appellent pas, même en ville.
La surface Carrez sert-elle pour un bail ?
Non. Le bail porte la surface habitable, qui se calcule autrement et qui, à Lyon et Villeurbanne, sert de base au loyer de référence. Les deux mesurages se font souvent dans la même visite.
Les caves et les balcons entrent-ils dans la surface ?
Non. Caves, garages, balcons, terrasses et loggias sont exclus de la superficie privative, même s'ils sont dans le lot. Une véranda fermée et chauffée, elle, peut compter.
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