Les pièces du dossier

Le bâti lyonnais fait la liste, pas le formulaire

Un dossier de diagnostics ne se compose pas d'après une liste nationale, mais d'après un logement précis. À Lyon et dans le Rhône, ce logement a des chances d'appartenir à l'une de six époques, et chacune impose ses pièces.

Les immeubles canuts de la Croix-Rousse et des pentes, construits pour les métiers à tisser au début du XIXe siècle, ont des plafonds à quatre mètres, des planchers en bois et des peintures d'avant 1949 : le constat plomb y est presque toujours dû. Le Vieux Lyon et la Presqu'île, plus anciens encore pour une part, sont dans le même cas, avec des installations de gaz et d'électricité qui ont souvent passé le seuil des quinze ans.

Les copropriétés des années 1950 à 1975, de Villeurbanne à Vénissieux, de Bron à Vaulx-en-Velin et jusqu'à la Duchère, ont un permis antérieur au 1er juillet 1997 : le repérage amiante y est dû à la vente, et le dossier des parties privatives à la location. Les pavillons de l'Est lyonnais des années 1980 et 1990 échappent au plomb, parfois à l'amiante, rarement à l'état des risques.

Les maisons en pierre dorée des Monts d'Or et du Beaujolais, les fermes des Monts du Lyonnais, ajoutent deux questions que la ville ne pose pas : le raccordement à l'assainissement collectif, et le radon dans certaines communes de l'ouest du département. C'est pour cela que la première question de notre formulaire porte sur le logement, pas sur le projet.

Le plomb, des pentes au Vieux Lyon

Le constat de risque d'exposition au plomb est dû pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949, à la vente comme à la location. À Lyon, cette date englobe les immeubles canuts, le Vieux Lyon, la plus grande partie de la Presqu'île, les immeubles haussmanniens des Brotteaux et une part des quais.

Le diagnostiqueur mesure la teneur en plomb des revêtements, pièce par pièce, avec un appareil à fluorescence. Dans un appartement canut aux boiseries d'origine, le nombre d'unités de diagnostic est élevé, et la visite est plus longue qu'ailleurs : c'est une information à donner au professionnel avant qu'il ne cale son passage.

Un constat positif vaut un an à la vente et six ans à la location ; un constat négatif n'a pas à être refait. Sur les immeubles où les peintures ont été refaites sans être décapées, le résultat est souvent positif sous les couches récentes, et le rapport le dit.

• Le constat plomb dans un immeuble ancien

L'amiante des copropriétés des Trente Glorieuses

Le seuil de l'amiante est la date du permis de construire, avant le 1er juillet 1997. Dans le Rhône, il concerne des dizaines de milliers de logements construits entre 1950 et 1990 : les grands ensembles de Villeurbanne, de Vénissieux, de Bron et de Vaulx-en-Velin, les tours de la Duchère et de Mermoz, et les copropriétés plus modestes des communes de l'Est.

À la vente d'un lot, le repérage porte sur les parties privatives ; les parties communes ont leur dossier technique amiante, tenu par le syndic, et l'acquéreur est en droit de le consulter. Dalles de sol, colles, conduits, flocages des gaines techniques : le diagnostiqueur sait où regarder dans un immeuble de ces années-là.

À la location, le document change : c'est le dossier amiante des parties privatives, que le propriétaire tient indépendamment du bail. Une maison louée n'en appelle aucun, et c'est une confusion fréquente chez les bailleurs qui ont vendu récemment un autre bien.

Avant des travaux dans une copropriété d'avant 1997, un repérage avant travaux est dû, et il n'est pas le même document que le repérage avant vente. Il conditionne le devis de l'entreprise, et il se commande avant elle.

• Le repérage amiante en copropriété

Le DPE, et ce que la classe change à Lyon

Le diagnostic de performance énergétique est la pièce qui bloque le plus tôt : la classe et l'estimation de dépenses figurent dans l'annonce, avant la première visite. À Lyon et à Villeurbanne, où les loyers sont encadrés, l'annonce d'une location porte en plus le loyer de référence, et un logement classé F ou G ne peut pas se voir appliquer de complément de loyer.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ; la classe F suivra le 1er janvier 2028 et la classe E le 1er janvier 2034. Dans un immeuble canut aux simples vitrages et aux plafonds hauts, ou dans une copropriété des années 1960 sans isolation, la classe est souvent la mauvaise surprise du dossier, et il vaut mieux la connaître avant de publier.

Pour une maison individuelle classée F ou G, la vente appelle en plus un audit énergétique, qui suppose une étude après la visite. Les maisons des Monts d'Or, des Monts du Lyonnais et du Beaujolais, souvent anciennes et grandes, sont les premières concernées dans le département.

Tout DPE établi avant le 1er juillet 2021 est à refaire, quelle que soit sa date. Le rapport récent porte deux étiquettes et un numéro d'enregistrement à treize caractères ; celui qui ne les porte pas est périmé.

• Le DPE d'un logement lyonnais
• L'audit énergétique d'une maison classée F ou G

Les fleuves, les balmes et l'état des risques

L'état des risques et pollutions dit si la parcelle est dans le périmètre d'un plan de prévention des risques, dans une zone de sismicité, dans un secteur d'information sur les sols ou dans une zone à potentiel radon. À Lyon, il concerne presque tout le monde, pour des raisons qui changent d'un arrondissement à l'autre.

Le long du Rhône et de la Saône, ce sont les plans de prévention des risques d'inondation. Sur les pentes de la Croix-Rousse et de Fourvière, ce sont les balmes, et les mouvements de terrain qui vont avec. Dans l'Est lyonnais, c'est le retrait-gonflement des argiles, qui fissure les pavillons des années 1980. Dans la vallée de la chimie, au sud, ce sont les risques industriels et les anciens sites pollués.

La pièce s'établit à l'adresse, à partir des documents que la préfecture publie, et elle ne vaut que six mois. C'est elle qui fixe la date la plus ancienne à laquelle il devient utile de commander quoi que ce soit : tout ce qui est établi plus de six mois avant la signature sera à refaire.

• L'état des risques près des fleuves

Termites et mérule se lisent commune par commune

L'état relatif à la présence de termites n'est dû que dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral. Le Rhône n'est pas un département où l'insecte est installé partout, et c'est précisément ce qui rend la question piégeuse : une réponse départementale ne vaut pas, seule la commune compte, et un arrêté récent ne figure dans aucun relevé.

La source de droit est l'arrêté lui-même, consultable en mairie et en préfecture. Nous préférons vous dire de vérifier plutôt que de répondre non sans pouvoir le prouver, et c'est ce que le statut « à vérifier » de nos tableaux veut dire.

Pour la mérule, la situation est plus franche encore : il n'existe pas de liste nationale à jour et sourcée, et les listes qui circulent ne portent ni date ni référence. Dans un immeuble ancien du Vieux Lyon ou dans une maison humide des Monts du Lyonnais, la question se pose au moment de la visite, et le diagnostiqueur la signale s'il voit quelque chose.

• Termites
• Mérule

Gaz et électricité dans les immeubles anciens

Les états des installations intérieures de gaz et d'électricité sont dus dès que l'installation a plus de quinze ans, ce qui est le cas de la plupart des logements de la Presqu'île, des pentes, du Vieux Lyon et des copropriétés des années 1960 et 1970 qui n'ont pas été rénovées.

Ils valent trois ans à la vente et six ans à la location. C'est la durée la plus mal connue du dossier, et celle qui fait refaire des pièces encore valables à des bailleurs qui viennent de vendre un autre bien.

Les deux pièces se commandent ensemble, et un même professionnel les établit au cours d'une seule visite quand ses certifications le permettent. Dans un appartement canut où le tableau électrique est d'origine, ou dans un immeuble de la Guillotière où la colonne montante a été refaite mais pas l'intérieur, le rapport signale les anomalies sans imposer de travaux : c'est l'acquéreur ou le locataire qui est informé.

• Gaz
• Électricité

Les mesurages, sous les plafonds canuts

Le mesurage de la superficie privative est dû à la vente d'un lot de copropriété, et il ne pèse presque rien au calendrier : il s'établit pendant une visite déjà prévue. Ce qui le rend délicat à Lyon, c'est le bâti. Sous quatre mètres de plafond, les appartements canuts ont des mezzanines et des soupentes, et seules les surfaces d'une hauteur d'au moins 1,80 mètre entrent dans le compte.

Une surface annoncée supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle ouvre à l'acquéreur une action en diminution du prix. Sur un lot de la Croix-Rousse où la mezzanine fait un tiers de la surface au sol, l'écart entre la surface vécue et la surface mesurée surprend souvent le vendeur.

À la location, c'est la surface habitable qui figure au bail. À Lyon et à Villeurbanne, elle sert aussi de base au loyer de référence de l'encadrement, et un bailleur qui la surestime s'expose deux fois.

• Loi Carrez
• Loi Boutin

Hors de la Métropole, l'assainissement et le radon

Une maison qui n'est pas raccordée au réseau public d'assainissement appelle, à la vente, un contrôle de son installation par le service public d'assainissement non collectif de la commune ou de l'intercommunalité. Dans les Monts du Lyonnais, le Beaujolais et une partie des Monts d'Or, c'est un cas courant, et ce n'est pas un diagnostiqueur qui l'établit : le délai est celui d'un service, et il se demande tôt.

Le radon, gaz naturel des sols granitiques, concerne certaines communes de l'ouest du département, classées en zone 3, la plus exposée. L'état des risques le mentionne ; un mesurage n'est dû que pour certains établissements, mais un acquéreur peut le demander, et il suppose des détecteurs laissés plusieurs semaines en période de chauffe.

Ces deux pièces sont celles qui se prévoient le plus tôt, parce qu'aucune ne dépend de l'agenda d'un diagnostiqueur. Dites la commune dès votre demande : c'est elle qui décide si elles entrent dans votre dossier.

• Assainissement
• Radon

Une visite pour tout le dossier, si les certifications suivent

Un professionnel certifié sur plusieurs mentions établit le DPE, le repérage amiante, le constat plomb, les états des installations et les mesurages au cours d'un même passage. Dans un appartement canut, cela fait une matinée ; dans un pavillon de l'Est lyonnais, souvent moins. C'est le levier le plus efficace sur un calendrier serré, et il ne coûte rien à activer : il suffit de dire dès la demande tout ce qu'il faut.

Les certifications ne se cumulent pas d'office. Un diagnostiqueur certifié pour la performance énergétique ne l'est pas nécessairement pour l'amiante ou pour le plomb, et demander sur place une pièce qu'il ne couvre pas, c'est une deuxième visite. Notre formulaire transmet la liste complète pour cette raison.

Deux prestations ne se groupent jamais : le contrôle de l'assainissement non collectif, réalisé par le service de la commune, et l'audit énergétique, qui suppose une étude après la visite. Les documents à réunir avant le rendez-vous, factures d'énergie, année de construction, descriptif des travaux d'isolation, plans du lot, font gagner des jours à la fin, là où ils sont les plus chers.

Les copropriétés lyonnaises ajoutent le syndic au calendrier

Vendre un lot dans une copropriété de la Presqu'île, de Villeurbanne ou de la Part-Dieu ajoute au dossier des documents qui ne dépendent pas d'un diagnostiqueur : règlement, procès-verbaux, état daté, dossier technique amiante des parties communes, diagnostic technique global s'il existe. Leur délai est celui du syndic, et il se demande le jour où l'on décide de vendre.

Pour une assemblée générale, ce n'est pas la date de la réunion qui commande, c'est celle de la convocation, qui part au moins vingt et un jours avant avec les documents qui fondent les résolutions. Un diagnostic technique global commandé pour une assemblée d'avril se lance en hiver, pas en mars.

Le diagnostic technique global n'est pas une pièce du dossier de vente. Nous le traitons quand même, parce qu'une copropriété des années 1960 qui prépare une rénovation en a besoin, et parce qu'un acquéreur d'un lot dans un immeuble de cet âge a intérêt à savoir s'il existe.

• Diagnostic technique global

Ce sur quoi nous nous engageons, et rien de plus

Nous ne tenons l'agenda d'aucun professionnel, et nous ne promettons donc aucune date de visite. Personne ne peut le faire honnêtement sans un contrat qui l'y oblige, et nous préférons le dire que de l'écrire en petits caractères.

Nous ne publions pas non plus de prix. Le montant d'un dossier dépend du logement, du nombre de pièces et du professionnel, et il figure dans le devis que celui-ci vous adresse avant toute visite. Nous n'ajoutons aucun frais, et aucune demande pressée ne coûte plus cher qu'une demande anticipée.

Ce que nous tenons seuls, nous le tenons : vous décrivez votre logement et votre projet, et nous vous envoyons nos premières réponses sous 24 h, avec une date proposée. Vous recevez ensuite jusqu'à trois devis de diagnostiqueurs certifiés qui exercent dans le Rhône, chacun avec son prix et sa propre date de visite.