Louer dans le Rhône : ce que le bail annexe
À Lyon, ce n'est presque jamais l'absence de candidats qui repousse la signature d'un bail. Ce qui la repousse, c'est une pièce du dossier qui manque, une classe énergie qui interdit de louer, ou une annonce publiée sans le loyer de référence. Voici ce que le logement et la commune imposent.
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Quatre moments, dans cet ordre
- Avant l'annonce : la classe, et le loyer de référenceLa classe énergie et l'estimation des dépenses figurent dans toute annonce de location. À Lyon et à Villeurbanne, où les loyers sont encadrés, s'y ajoute le loyer de référence majoré, calculé sur la surface habitable. Publier suppose donc que le diagnostic et le mesurage existent déjà.
- Avant de choisir : la classe qui ferme la locationUn logement classé G est fermé à tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F suivra en 2028 et la classe E en 2034. Dans un appartement canut ou une copropriété des années 1960, connaître la classe avant de publier évite de retenir un candidat pour un logement qu'il ne sera pas possible de lui louer.
- Avant le dépôt : le mois du permis de louerDans les communes du Rhône qui ont mis en place le permis de louer, l'autorisation préalable est réputée acquise si la commune garde le silence un mois, et ce mois ne démarre qu'avec un dossier complet. S'il manque une pièce, le compte ne s'arrête pas : il repart de zéro.
- Jour du bail : les annexes, pas aprèsLe contrat emporte ses annexes le jour où on le signe ; rien ne se remet après coup. Un dossier incomplet n'est pas opposable au locataire, et c'est au premier litige qu'on le découvre, pas à la signature.
Les annexes du bail, pour un logement du Rhône
- DPEDue, à prévoirMettre en location suffit : la pièce est due, et l'annonce ne peut pas paraître sans elle. Dix ans, sans rapport antérieur au 1er juillet 2021code de la construction et de l'habitation, art. L126-26, version du 25 août 2021 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-3, version du 1er janvier 2023
- État des risquesDépend de la commune et de l'immeubleLe zonage dépend de la commune : gardez cette pièce au dossier tant qu'il n'est pas vérifié. Six moiscode de l'environnement, art. L125-5, version du 1er janvier 2025
- PlombDépend de la commune et de l'immeubleBâti avant 1949 : le constat entre au dossier. Six ans s'il est positif, sans terme s'il est négatifcode de la santé publique, art. L1334-7, version du 28 janvier 2016
- GazDépend de la commune et de l'immeublePlus de quinze ans d'installation : l'état est dû. Six anscode de la construction et de l'habitation, art. L134-9, version du 1er juillet 2021
- ÉlectricitéDépend de la commune et de l'immeublePlus de quinze ans d'installation : l'état est dû. Six anscode de la construction et de l'habitation, art. L134-7, version du 1er juillet 2021
- Loi BoutinDue, à prévoirLa surface habitable doit figurer dans le bail. Tant que le logement n'est pas modifiéloi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3, version du 1er janvier 2022
- AmianteDépend de la commune et de l'immeubleLot d'un immeuble collectif au permis antérieur à juillet 1997 : le dossier des parties privatives est dû. Sans terme pour un rapport établi après le 1er avril 2013code de la santé publique, art. R1334-29-4, version du 1er juillet 2021 ; code de la santé publique, art. R1334-14, version du 1er février 2012
L'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne, et le DPE
Sur ces deux communes, le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, l'époque de l'immeuble et le nombre de pièces. Le calcul part de la surface habitable, celle du mesurage annexé au bail : une surface surestimée expose le bailleur deux fois.
La classe énergie entre dans le même dispositif. Un complément de loyer ne peut pas être appliqué à un logement classé F ou G, et le DPE est donc lu avant même la question de la décence. Dans un immeuble des pentes aux simples vitrages, il vaut mieux connaître la classe avant de fixer le loyer.
Hors de ces deux communes, dans le reste de la Métropole et du Rhône, l'encadrement ne s'applique pas, mais l'annonce porte toujours la classe et l'estimation de dépenses.
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Six ans et non trois : les durées du bail
Dans un bail, les états de gaz et d'électricité sont bons pour six ans ; dans une vente, pour trois ans seulement. De toutes les différences entre les deux dossiers, c'est la plus utile et la moins connue : le bailleur qui a vendu un appartement l'an dernier garde en tête la durée de la vente et fait refaire des états qui valent encore.
Le constat plomb obéit à la même logique : positif, il vaut six ans pour louer et un an pour vendre. Dans les immeubles d'avant 1949, c'est-à-dire la plupart de ceux du Vieux Lyon, des pentes et de la Presqu'île, un constat négatif ne se refait jamais.
L'état des risques, lui, garde ses six mois quelle que soit l'opération. Sur un logement des quais ou de l'Est lyonnais, c'est presque toujours la pièce à refaire à chaque nouveau locataire.
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L'amiante change de document quand on loue
Louer un appartement dans un immeuble collectif antérieur à juillet 1997 suppose le dossier amiante des parties privatives, un document que le propriétaire détient pour lui-même, hors du bail. Dans les copropriétés de Villeurbanne, de Vénissieux ou de la Duchère, c'est la règle plutôt que l'exception.
Une maison louée n'appelle ni ce dossier ni le repérage avant vente, et c'est la confusion la plus fréquente. Se tromper de pièce coûte une visite, et deux semaines de calendrier.
Quant à l'état amiante que le dossier du bail prévoit, son décret d'application n'est toujours pas paru : personne ne peut l'exiger. Ce qui s'exige, ce sont les dossiers que le propriétaire tient de son côté, hors contrat. Précisez donc dès la demande s'il s'agit d'un appartement, d'une maison ou d'un local.
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Le permis de louer, si votre commune l'a institué
Une autorisation préalable de mise en location existe dans certaines communes, sur la totalité ou sur une partie de leur territoire, souvent des quartiers anciens ou des copropriétés fragiles. Le bailleur dépose son dossier, la commune l'instruit, et un mois de silence vaut accord.
De tout le parcours, ce mois est le plus dangereux : il démarre seulement quand le dossier est complet, et chaque pièce ajoutée en route remet le compteur à zéro. Nous ignorons si votre commune l'a mis en place et sur quel périmètre : son service du logement est seul à le savoir, et c'est lui qu'il faut appeler en premier.
Reconduire un bail tacitement n'appelle aucun nouveau dossier ; le renouveler, qui donne lieu à un contrat, l'appelle. Un bailleur qui s'aperçoit en janvier qu'un renouvellement tombe en mars, avec un état des risques établi l'été d'avant, n'a plus aucune marge.
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Ce qu'on nous demande à Lyon
Ce qu'on nous demande à Lyon
Mon locataire entre dans trois semaines à Villeurbanne, est-ce tenable ?
Souvent oui, si la commune n'impose pas d'autorisation préalable sur votre secteur. Indiquez-nous la date d'entrée : sous 24 h, vous avez nos premières réponses, avec une date de visite proposée par un diagnostiqueur du Rhône.
Les diagnostics de ma vente servent-ils pour un bail ?
En partie. Le DPE reste bon, l'état des risques aussi s'il a moins de six mois. Gaz et électricité n'ont pas la même durée selon l'opération, et le repérage amiante fait pour vendre ne tient pas lieu de dossier des parties privatives.
Un nouveau locataire oblige-t-il à refaire tout le dossier ?
Seules les pièces arrivées à échéance se refont. À Lyon, où presque toutes les adresses sont concernées, l'état des risques en fait presque toujours partie, puisqu'il ne dure que six mois. Les autres pièces couvrent souvent plusieurs baux.
Mon appartement canut est classé G, puis-je encore le louer ?
Plus pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et c'est la classe seule qui compte. La classe F sera exclue au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034. Le diagnostic vous sert alors à le savoir avant toute annonce, et à évaluer les travaux qui permettront de relouer.
L'encadrement des loyers change-t-il mon dossier ?
Il ajoute des mentions à l'annonce et au bail, à Lyon et à Villeurbanne seulement : le loyer de référence, calculé sur la surface habitable. Le mesurage et le DPE deviennent donc des pièces à avoir avant de fixer le loyer, pas seulement avant de signer.
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