La surface habitable, et le loyer de référence
Tout bail d'habitation porte la surface habitable du logement. À Lyon et à Villeurbanne, cette mention pèse plus qu'ailleurs : c'est elle qui, multipliée par le loyer de référence majoré du quartier, donne le loyer maximal autorisé. Un bailleur qui reprend la surface d'un vieux plan, ou la superficie Carrez d'un acte, s'expose deux fois. Le mesurage se fait donc plus qu'il ne s'estime.
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- Ce qui rend le chiffre caduc
- Aucune durée fixée par un texte
- Le chiffre ne se périme pas avec le temps : il cesse d'être juste quand le logement change. Une cloison déplacée, des combles aménagés, une véranda fermée modifient la surface habitable, et le bail suivant doit porter la nouvelle valeur, pas celle du précédent locataire.
- Qui peut le mesurer
- Le bailleur lui-même, ou un professionnel s'il préfère s'appuyer sur un tiers
- Aucune certification n'est exigée, et le texte n'impose pas de faire appel à un professionnel. Beaucoup de bailleurs en sollicitent un malgré tout, pour disposer d'une attestation datée et signée : c'est le seul moyen d'opposer autre chose qu'un souvenir si le locataire conteste le chiffre plus tard.
Ce que votre projet demande
- Pour une ventePas dans ce dossierVotre projet ne fait pas entrer cette pièce au dossier.code de la construction et de l'habitation, art. L271-4, version du 11 avril 2024
- Pour une locationDue, à prévoirLa surface habitable doit figurer dans le bail.loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3, version du 1er janvier 2022 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-3, version du 1er janvier 2023
À Lyon, la surface fait le loyer
Depuis le 1er novembre 2021, les loyers des nouveaux baux sont encadrés à Lyon et à Villeurbanne. Le loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, l'époque de l'immeuble, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non, s'exprime par mètre carré de surface habitable. La surface du bail est donc la base du calcul.
Un bailleur des pentes qui déclare 45 mètres carrés pour un logement qui en fait 41 dépasse le loyer autorisé sans le savoir, et un locataire peut demander la baisse. À l'inverse, une surface sous-estimée fait perdre du loyer autorisé. Dans les deux cas, le mesurage coûte moins que l'erreur.
Hors de ces deux communes, dans le reste de la Métropole et du Rhône, l'encadrement ne s'applique pas, mais la surface habitable reste due au bail et l'action en diminution du loyer existe partout.
L'encadrement s'applique aussi aux colocations et aux locations meublées, nombreuses autour des campus de la Doua et de Gerland. Pour un studio de vingt mètres carrés, l'erreur d'un mètre carré vaut un vingtième : c'est sur les petites surfaces que le mesurage est le plus utile, et le plus souvent négligé.
Trois minutes, quelques questions, aucune suite obligatoire.
Ce qui entre dans la surface habitable, et ce qui en sort
Entrent les pièces du logement, une fois déduits murs, cloisons, marches, gaines et embrasures. Sortent les caves, garages, balcons, loggias, terrasses, vérandas, combles non aménagés, et toute partie d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. La différence avec la superficie Carrez tient surtout aux annexes et aux locaux non habitables, que Carrez peut compter et que Boutin exclut.
À Lyon, la mezzanine d'un appartement canut et la soupente d'un dernier étage posent la même question qu'en Carrez : seule la partie où l'on tient debout compte. Une chambre en soupente sous les toits des Brotteaux perd une part de sa surface au sol dans les deux calculs.
Un studio meublé de la Guillotière avec sa kitchenette et sa salle d'eau se mesure de la même façon qu'un grand appartement : ce sont les mêmes règles, et c'est la petite surface qui rend l'écart d'un vingtième le plus facile à atteindre.
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Le faire mesurer pendant la visite des autres pièces
Le mesurage ne demande pas de visite propre : il s'établit pendant celle du DPE, de l'état des risques et, dans un immeuble ancien, du plomb et des états des installations. Son résultat est immédiat, et il n'a pas de durée tant que le logement n'est pas modifié.
Le professionnel qui l'établit engage sa responsabilité sur le chiffre, ce qui n'est pas le cas d'une déclaration du bailleur. C'est la valeur du document : en cas de contestation par le locataire, c'est un mesurage opposable qui répond.
Dites dès votre demande que le logement est destiné à la location, et s'il est à Lyon ou à Villeurbanne : notre formulaire transmet le mesurage avec le reste, et le professionnel sait ce que la surface va servir à calculer.
Un mesurage fait pour un bail sert aussi à la déclaration de revenus fonciers et aux dossiers d'aides à la rénovation, qui demandent la surface habitable : c'est une pièce qui se réutilise, et il vaut mieux l'avoir juste dès le premier bail.
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Quand la surface change, le bail aussi
Une cloison abattue, une mezzanine posée, un balcon fermé changent la surface habitable, et un bail renouvelé après ces travaux doit porter la nouvelle. Un mesurage ancien n'est pas périmé par le temps, il l'est par les travaux.
Pour un bailleur qui reloue le même logement tous les deux ou trois ans, un mesurage fait une fois sert à tous les baux suivants, tant que rien n'a bougé. C'est l'une des pièces les plus durables du dossier de location.
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Ce qu'une attestation de surface habitable contient
- La surface habitable totale du logement, en mètres carrés.
- Le détail pièce par pièce, qui rend le total vérifiable.
- Les surfaces exclues du calcul, avec le motif de chaque exclusion.
- La désignation du logement et son adresse complète.
- La date du relevé et la signature de celui qui l'a effectué.
La surface habitable, dite loi Boutin, est la surface de plancher construite du logement après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, et sans compter les combles non aménagés, caves, garages, balcons, terrasses, ni les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Elle figure obligatoirement au bail d'habitation vide ou meublé.
Aucun texte n'impose qu'un professionnel la mesure ; le bailleur peut la déclarer lui-même. Mais une surface surestimée de plus d'un vingtième ouvre au locataire une diminution du loyer, et à Lyon elle fausse aussi le loyer de référence : c'est pour cela que beaucoup la font mesurer.
Ce qu'on nous demande à Lyon
Ce qu'on nous demande à Lyon
Suis-je obligé de faire mesurer la surface habitable par un professionnel ?
Non, aucun texte ne l'impose. Mais une surface surestimée de plus d'un vingtième ouvre une diminution du loyer, et à Lyon et Villeurbanne elle fausse le loyer de référence : un mesurage opposable coûte moins que l'erreur.
La surface Carrez de mon acte peut-elle servir au bail ?
Pas telle quelle. Les deux surfaces se calculent différemment, surtout pour les annexes et les locaux non habitables. Sur un appartement sans annexe, elles sont proches ; sur un lot avec cave ou soupente, elles divergent.
Combien de temps vaut le mesurage ?
Sans limite tant que le logement n'est pas modifié. Ce sont les travaux qui le périment, pas le temps.
Ma mezzanine compte-t-elle ?
Seulement là où la hauteur atteint 1,80 mètre, au-dessus et en dessous. Dans un appartement canut, une part de la mezzanine sort du compte.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il à Vénissieux ou à Caluire ?
Non, seulement à Lyon et à Villeurbanne. La surface habitable reste due au bail partout, et l'action en diminution du loyer pour un écart d'un vingtième existe dans toute la France.
Un locataire peut-il contester la surface après la signature ?
Oui. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle du bail, il peut demander une diminution du loyer proportionnelle. Un mesurage établi par un professionnel est la pièce qui répond.
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