Vente d'un appartement à Lyon : comment sont comptabilisés les alcôves, soupentes, loggias fermées et greniers en Loi Carrez ?

Les alcôves, loggias fermées, caves et greniers comptent-ils dans la surface Loi Carrez d'un appartement à Lyon ?

En vertu de l'article R111-2 du CCH et du décret n° 97-532, les alcôves lyonnaises, souillardes, dressings et placards de plain-pied (hauteur ≥ 1,80 m) sont 100 % inclus en Loi Carrez. Une loggia fermée en dur ou un grenier aménagé (≥ 1,80 m et ≥ 8 m²) peut compter en Carrez sous réserve du règlement de copropriété (mais jamais en Loi Boutin pour la loggia). En revanche, les caves, garages, balcons ouverts et toute surface de moins de 1,80 m de hauteur sont formellement exclus.

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Alcôves lyonnaises, souillardes et placards : pourquoi ils comptent intégralement en Loi Carrez !

Dans les immeubles anciens du XVIIIe siècle à 1930 de la Presqu'île (Lyon 1er et 2e), de la Croix-Rousse (Lyon 4e), du Vieux-Lyon (Lyon 5e), des Brotteaux (Lyon 6e) et de Saxe-Gambetta / Jean-Macé (Lyon 3e et 7e), la distribution intérieure traditionnelle repose sur deux espaces emblématiques : - L'alcôve lyonnaise : vaste renfoncement ménagé au cœur de l'appartement (en second jour, sans fenêtre donnant sur l'extérieur), conçu à l'origine pour accueillir le lit conjugal à l'abri du froid et aujourd'hui souvent utilisé comme chambre d'appoint, bureau ou grand dressing ; - La souillarde : ancien petit local d'arrière-cuisine doté d'une pierre d'évier ou d'un fenestron sur puits de jour.

Comment sont-ils comptabilisés lors du mesurage Loi Carrez ? Dès lors que l'alcôve, la souillarde, le cellier intérieur ou le placard intégré est clos et couvert, que son plancher part du niveau du sol de la pièce et que sa hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre, sa surface au sol est comptabilisée à 100 % dans la superficie Loi Carrez (et dans la surface Loi Boutin), après seule déduction de l'épaisseur des cloisons fixes et des marches. Attention toutefois : si un placard a été surélevé sur un coffrage maçonné réduisant la hauteur libre sous son plafond à moins de 1,80 m, il sort du calcul !

Le piège des loggias fermées dans les copropriétés des années 1960–1980 (Part-Dieu, Tonkin, Monplaisir, Mermoz)

C'est le sujet de litige numéro un lors des ventes d'appartements des années 1955–1985 à Lyon (Part-Dieu, Monplaisir, Montchat, Point-du-Jour, Mermoz, Gerland) et à Villeurbanne (Tonkin, Charpennes, Gratte-Ciel, Buers). De très nombreux T3 et T4 disposent d'une loggia (de 3 à 8 m² attenante à la cuisine ou au séjour) que le propriétaire ou un précédent occupant a fermée à l'aide d'une baie vitrée coulissante en aluminium ou en PVC.

Cette loggia fermée entre-t-elle dans la surface Loi Carrez ? La jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation impose de vérifier deux niveaux de conformité : 1. Sur le plan matériel : si la loggia est close en dur et couverte de manière étanche et permanente, avec une hauteur sous plafond ≥ 1,80 m, le diagnostiqueur la relève au laser. 2. Sur le plan juridique (État Descriptif de Division et Règlement de Copropriété) : si la loggia est qualifiée dans le règlement de copropriété de « partie commune à jouissance privative » ou si sa fermeture modifiant l'aspect extérieur de la façade (ou abattant le mur porteur entre le salon et la loggia) a été réalisée sans autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires, les notaires lyonnais exigent que sa surface soit isolée sur une ligne distincte du certificat Carrez afin d'éviter toute action en réduction du prix par l'acheteur !

De plus, retenez cette différence fondamentale avec la location : même 100 % régulière et chauffée, une véranda ou une loggia fermée est TOUJOURS exclue de la surface habitable Loi Boutin (et ne peut donc jamais servir à augmenter le loyer plafond de l'encadrement des loyers !).

Caves voûtées aménagées en « souplex » et greniers sous les toits : que dit la Cour de cassation ?

Dans les Pentes de la Croix-Rousse (Lyon 1er), le Vieux-Lyon (Lyon 5e) ou sur la Presqu'île (Lyon 2e), certains propriétaires de rez-de-chaussée ont percé une trémie d'escalier pour relier leur appartement à la cave voûtée en pierre située juste en dessous, afin d'y aménager un salon télé, une salle de musique ou une chambre en « souplex ».

Attention, danger juridique maximal lors de la revente : l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation exclut expressément les caves, sous-sols, remises et garages. La Cour de cassation juge de manière constante que si le niveau inférieur est désigné comme un lot de « cave » dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division (sans modificatif voté en AG changeant sa destination en habitation), sa surface ne doit pas être intégrée dans la superficie Loi Carrez de l'appartement, même s'il a été luxueusement aménagé et présente plus de 2 mètres de hauteur sous voûte !

À l'inverse, pour un grenier ou des combles au dernier étage : en Loi Carrez (contrairement à la Loi Boutin qui exclut les combles non aménagés), la surface des combles (aménagés ou non, hors combles « non aménageables » encombrés de fermettes industrielles) d'une hauteur ≥ 1,80 m est prise en compte si elle fait partie du lot ou dépasse 8 m².

La règle des lots inférieurs à 8 m² (chambres de bonnes, mansardes et débarras paliers à Lyon)

L'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pose une règle que tout vendeur d'appartement bourgeois à Ainay (Lyon 2e), Foch / Brotteaux (Lyon 6e) ou Préfecture (Lyon 3e) doit connaître : « Il n'est pas tenu compte des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ».

Comment s'applique cette règle des 8 m² dans les immeubles lyonnais ? - Cas n°1 : Vous vendez un grand T5 au 2e étage (Lot n° 4 de 130 m²) avec un ancien grenier ou une chambre de service indépendante au 6e étage sous les toits (Lot n° 28 de 6,5 m² ≥ 1,80 m) : parce que ce lot n° 28 est physiquement séparé de l'appartement et mesure moins de 8 m², il compte pour 0 m² en Loi Carrez (il est mentionné en surface hors Carrez) ! - Cas n°2 : Vous avez réuni plusieurs anciennes chambres de bonnes contiguës au dernier étage (par exemple trois lots de 6 m², 7 m² et 7,5 m²) en abattant les cloisons pour n'en faire qu'un seul studio de 20,5 m² : selon la jurisprudence de la Cour de cassation, dès lors que ces fractions de lots forment une unité d'habitation unique et matériellement indissociable dont la surface globale dépasse 8 m², les 20,5 m² comptent intégralement en Loi Carrez !

Pourquoi confier votre mesurage Loi Carrez à un diagnostiqueur certifié DIN à Lyon ?

Au prix moyen de 5 120 €/m² à Lyon (et plus de 6 500 €/m² dans les 2e, 4e et 6e arrondissements), une erreur de mesurage de 5 % (1/20e) sur un appartement de 70 m² représente seulement 3,5 m² d'écart (exactement la surface d'une petite loggia ou d'un débarras litigieux !), mais expose le vendeur à devoir rembourser 18 000 € à 25 000 € à l'acheteur dans l'année suivant la vente (article 46 de la loi du 10 juillet 1965).

En confiant votre mesurage Loi Carrez (seul à 85 €–110 € TTC, ou intégré à votre Pack Vente Appartement avec le DPE — voir nos données sur DPE à Lyon — entre 175 € et 295 € TTC) à l'un de nos 422 diagnostiqueurs certifiés DIN du Rhône, vous obtenez un certificat opposable distinguant clairement la Superficie Loi Carrez, la Surface au sol totale et la Surface des annexes, intégralement garanti par l'assurance RC Pro du cabinet.

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L'essentiel

Lors du mesurage Loi Carrez d'un appartement à Lyon ou Villeurbanne, les alcôves lyonnaises, souillardes, dressings et placards de plain-pied d'une hauteur minimale de 1,80 m sont intégralement comptabilisés, tandis que les caves (même aménagées en souplex), garages, balcons ouverts et lots indépendants de moins de 8 m² en sont formellement exclus, et que les loggias fermées des années 1960–1980 nécessitent une vérification stricte du règlement de copropriété pour éviter tout recours en réduction de prix de 5 %.